Asambleas de Condóminos en Querétaro: Más que una Simple Reunión

Introducción

La Asamblea General de Condóminos es el órgano máximo de decisión dentro de un condominio y, por ende, un pilar fundamental para su correcta operación y la convivencia armónica. Sin embargo, para que los acuerdos tomados en estas reuniones tengan plena validez y puedan ser exigibles, es imprescindible que se celebren respetando las formalidades que la ley en Querétaro establece. Muchos conflictos y problemas administrativos surgen de asambleas mal convocadas o conducidas. Este artículo le guiará a través de los requisitos esenciales.

Fundamento Legal en Querétaro

La regulación de las asambleas de condóminos en Querétaro se encuentra principalmente en el Código Urbano para el Estado de Querétaro y se complementa con lo dispuesto en el Código Civil del Estado de Querétaro, así como en la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno de cada condominio. Estos ordenamientos estatales son la base fundamental para los procedimientos condominales. Adicionalmente, el Código Civil del Estado de Querétaro reconoce a los condominios como personas morales y establece que estas se obligan por medio de sus órganos representativos, siendo la Asamblea el principal.

Tipos de Asambleas

La ley distingue principalmente dos tipos de asambleas:

1. Asambleas Ordinarias:

   • Periodicidad: Deben realizarse por lo menos cada seis meses.

   • Propósito: Informar sobre el estado de la administración del condominio, presentar estados de cuenta, discutir y aprobar presupuestos, y tratar asuntos generales concernientes al funcionamiento y mantenimiento.

     
     

2. Asambleas Extraordinarias:

   Propósito: Se convocan para tratar asuntos específicos y de carácter urgente o de gran trascendencia, tales como:

   • Establecimiento de cuotas extraordinarias.

   • Realización de obras nuevas o mejoras significativas.

   • Modificación del Reglamento Interno del Condominio.

   • Nombramiento o remoción del administrador o miembros del Comité de Vigilancia.

   • Asuntos que requieran una mayoría calificada según la ley o el reglamento.

     
     

Convocatoria: El Primer Paso para la Validez

Una convocatoria adecuada es crucial. Debe contener:

• Quién Convoca: Usualmente la Mesa Directiva, el Administrador, o un porcentaje de condóminos (generalmente 20%).

• Información Esencial: Tipo de asamblea, fecha, hora, lugar de celebración y, fundamentalmente, el Orden del Día (listado de puntos a tratar). No se podrán tomar acuerdos válidos sobre puntos no listados en el orden del día.

• Plazo y Forma de Notificación: La convocatoria debe notificarse con una antelación mínima (4 días para asambleas generales y 24 horas para casos de suma urgencia), colocándose en lugares visibles del condominio y/o por los medios electrónicos que se hayan acordado y registrado.

• Múltiples Convocatorias: Es una práctica común y válida incluir en un solo aviso la primera, segunda y, si aplica, tercera convocatoria, especificando la hora para cada una y el quórum requerido. El Código Urbano establece que debe mediar un plazo de al menos 15 minutos entre convocatorias.

  
  

El Quórum: Asistencia Mínima Necesaria

El quórum se refiere al porcentaje mínimo de condóminos (representando su indiviso) que deben estar presentes o representados para que la asamblea pueda instalarse y sesionar válidamente:

• Primera Convocatoria: Se requiere la asistencia de por lo menos el 75% del total de los condóminos.

• Segunda Convocatoria: Se requiere la asistencia de más del 50% del total de los condóminos.

• Tercera Convocatoria: La asamblea se celebrará válidamente con los condóminos que asistan.

Es vital verificar y asentar el quórum al inicio de cada asamblea.

¿Qué pasa con los morosos? Este es el punto clave en la mayoría de los condominios. Según el marco legal de Querétaro, el condómino que adeuda dos o más cuotas ordinarias pierde su derecho a voto, aunque conserva su derecho a voz. Crucialmente, su porcentaje de indiviso tampoco se considera para determinar si se alcanzó el quórum de instalación. Una correcta aplicación de esta regla es fundamental para la legalidad de cualquier acuerdo.

Desarrollo de la Asamblea y Toma de Decisiones

• Dirección: La asamblea será dirigida por el presidente de la Mesa Directiva (o quien se designe según el reglamento). El administrador suele actuar como secretario.

• Votaciones: Cada condómino cuenta con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su unidad privativa represente en el total del valor del condominio.

  
  

  Tipos de Mayoría:

  
  

  • Mayoría Simple: Para la mayoría de los acuerdos, se necesita el 50% más uno de los votos de los condóminos presentes o representados en la asamblea.

  • Mayoría Calificada: Para asuntos de especial trascendencia (ej. modificación del Reglamento Interno, obras que alteren sustancialmente las áreas comunes), se suele requerir una mayoría más alta, como el 75% del total de los votos de todos los condóminos. La Escritura Constitutiva o el Reglamento Interno deben precisar estos casos.

    
    

• Registro en Actas: Todos los acuerdos tomados deben asentarse de forma clara y detallada en el Libro de Actas de Asamblea. El acta debe ser firmada por el presidente, el secretario, y los miembros del Comité de Vigilancia que asistieron, así como los condóminos que lo soliciten. Este libro es la prueba documental de las decisiones de la comunidad.

  
  

¿Por Qué es Crucial Cumplir con Estos Requisitos?

El incumplimiento de estas formalidades puede llevar a que los acuerdos de la asamblea sean declarados nulos, generando inseguridad jurídica, conflictos internos y la imposibilidad de ejecutar decisiones importantes para el condominio. Esto puede derivar en un mal mantenimiento, problemas financieros y un deterioro general de la calidad de vida.

Cómo una Administración Profesional Marca la Diferencia

Una administración profesional y experimentada, como ViviendoPro, se encarga de:

• Preparar y emitir convocatorias que cumplen con todos los requisitos legales de Querétaro.

• Verificar rigurosamente el quórum antes de iniciar cualquier asamblea.

• Asesorar a la Mesa Directiva en la conducción ordenada y eficiente de las asambleas.

• Asegurar que las votaciones se realicen conforme a la ley y al reglamento.

• Elaborar actas de asamblea detalladas, precisas y que reflejen fielmente los acuerdos.

• Dar seguimiento oportuno y profesional a las decisiones tomadas.

  
  

Conclusión

Las Asambleas Generales son la máxima autoridad en un condominio. Su correcta celebración, apegada a la normativa de Querétaro, es esencial para una gestión transparente, eficiente y para la toma de decisiones que beneficien a toda la comunidad.

Invertir en una administración que garantice la legalidad y efectividad de sus asambleas es invertir en la tranquilidad y el valor de su patrimonio.

¿Está cansado de asambleas improductivas o con validez dudosa en su condominio en Querétaro? ¿Busca asegurar que las decisiones se tomen correctamente? Contáctenos hoy mismo. En ViviendoPro somos expertos en la administración de condominios conforme a la ley, garantizando procesos transparentes y resultados efectivos.